Rendita di un immobile a Torino: come funziona e da cosa dipende

Quale sia la rendita di un immobile a Torino dipende da diversi fattori ma facendo una scelta oculata anche in base ai propri obiettivi e al mercato in essere un investimento immobiliare è quello che ha una stabilità e una certezza in termini di ritorno dell’investimento fatto e soprattutto una redditività superiore alle altre forme di investimento. Vediamo cosa è necessario considerare per garantirsi una rendita immobiliare in linea con i massimi del mercato degli investimenti.

Come funziona

Ci sono modi diversi di far rendere un immobile in una grande città come Torino tutto dipende dall’obiettivo che ci si prefigge e cioè se si desidera un ritorno a breve, medio o lungo termine.

Il ritorno a breve termine consiste nell’acquisto di un immobile in condizioni non ottimali ma in zone di pregio (e quindi con valori più bassi del mercato) e nella ristrutturazione affinchè acquisisca un valore significativamente più alto di quello a cui è stato acquistatocosì che con la sua vendita sia possibile rientrare di tutti i costi sostenuti più, ovviamente, il margine per l’investitore.

Questo processo è estremamente impegnativo sia dal punto di vista economico sia da quello delle energie e del tempo necessari. Si tratta infatti di individuare l’immobile adatto spendendo tempo nella ricerca e selezione, di avere la disponibilità economica per sostenere i costi di acquisto (inclusi provvigioni e atti notarili)e ristrutturazione, di affrontare l’impegno di seguire le attività di rimessa a nuovo, di trovare un compratore.

Il ritorno di un immobile nel medio termine ha quasi le stesse caratteristiche di quello a breve termine, con la differenza che l’immobile non viene rivenduto appena terminato, ma viene messo a reddito per un periodo più o meno breve così da cominciare a trarne una rendita dalla riscossione degli affitti per poi valutarne la vendita. In questo caso è più facile cominciare a ricevere reddito (il mercato degli affitti è in grande fermento) e consente di cercare acquirenti con maggiore calma, a fronte però della possibilità che l’alloggio possa subire dei danni nel periodo in cui viene locato o che gli inquilini possano dare problemi di morosità e si debba andare incontro a pratiche di sfratto coattivo che sono lunghe e costose.

Il ritorno nel lungo periodo è fatto con l’ottica di acquisire un immobile da mettere a reddito così da avere un’entrata regolare per gli anni a venire che costituisca una integrazione al reddito già presente; in questo caso i rischi sono quelli tipici delle locazioni(impegno e rischio di morosità). Vediamo nel dettaglio quali potrebbero essere i numeri che dimensionano questo tipo di investimento e come evitare i rischi connessi.

Da cosa dipende la rendita immobiliare a Torino

La rendita di un immobile a Torino dipende da vari fattori, che hanno poco a che fare con i valori “fiscali” (es. valore catastale) che vengono considerati per il calcolo dei costi accessori in caso di compravendita (es. tasse, bolli, ecc.)e delle tasse successive (es. IMU). La reale rendita che ci si può aspettare da un immobile in affitto in base ai valori di mercato dipende da fattori molto concreti, alcuni ovvi, altri meno:

• la zona e la posizione: questi sono in assoluto i fattori più importantinella scelta dell’immobile, la sua resa dipende in maniera fondamentale dalla zona e dalla posizione in cui si trova l’alloggio. Sono essenziali ad esempio la vicinanza a poli universitarie/o industriali, ospedali, la vicinanza a stazioni ferroviarie o la vicinanza a fermate della metropolitana o comunque la disponibilità di mezzi di trasporto pubblico.
• La dimensione dell’alloggio e il numero delle stanze: intuitivamente verrebbe da dire che gli alloggi più grandi rendono di più di quelli piccoli, ma questo è vero solo se gli alloggi grandi vengono affittati in maniera frazionata (affitto a stanze) e non come intero, altrimenti il bilocale può avere una resa migliore del quadrilocale (in termini percentuali).
• Se è arredato o vuoto: ovviamente un alloggio ben arredato può chiedere canoni maggiori di un alloggio vuoto o con arredi vetusti.

Oltre a questi fattori ce ne sono altri che comunque contribuiscono a formare il prezzo e a interessare la domanda quali ad esempio:

• la condizione interna dell’alloggio (e degli arredi) e dell’edificio;
• il numero dei bagni;
• la presenza dell’ascensore;
• l’ammontare delle spese condominiali;
• la classe energetica.

Per “dare dei numeri” si può dire che un alloggio quadrilocale (3 camere cucina e bagno) vuoto in zone centrali o semicentrali come Crocetta, San Salvario, Santa Rita, Cit Turin, Cenisia, Centro Europa può andare da 500 € fino a 750 – 800 € /mese.

Sapendo qual è il valore medio dell’affitto in una certa zona diventa facile calcolare quale potrebbe essere il rendimento annuo lordo di un immobile in locazione facendo semplicemente il rapporto tra il totale dei 12 canoni di locazione annui e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile, così da capire quale percentuale di rendimento offre l’investimento.

Ovviamente la messa a reddito tramite affitto si porta dietro le problematiche tipiche del settore immobiliare (morosità, danni agli immobili, notevoli impegni gestionali, ecc.) per i quali però una facile soluzione è affidarsi a società di gestione immobiliari che prendono in carico l’immobile eliminando per il proprietario non solo gli impegni di tempo e denaro (nel caso ci siano problemi di danneggiamenti negli alloggi), ma anche e soprattutto il rischio di morosità che è e rimane il principale rischio della rendita immobiliare così da avere una rendita senza impegni e senza rischi, quindi addirittura preferibile ad altre forme di investimento che a fronte di una redditività comparabile presentano però ampi margini di rischio.