Come affittare casa

Scegliere di investire nel mercato immobiliare per garantirsi una rendita considerevole nel tempo con la messa a reddito tramite affitto è considerata una scelta vincente, come dimostra il fatto che il mercato immobiliare a Torino è sempre in grande fermento e non ha conosciuto pause neanche nei periodi di pandemia.
Inoltre se si dispone di un immobile non sfruttato, scegliere di farlo rendere entrando nel mercato degli affitti, è una scelta quasi obbligata se non vuoi trovarti a dover pagare le spese che gravano su un immobile di proprietà (IMU, spese condominiali ordinarie e straordinarie) e trovarsi così ad avere una causa di spese invece che una fonte di reddito.
Da considerare che, specie per determinate tipologie di case, la vendita, può rivelarsi molto difficile , e poco vantaggiosa.

Per affittare la propria casa le scelte percorribili sono generalmente due: fare tutto da soli tramite annunci privati, oppure rivolgersi ad una agenzia Immobiliare. Affittare casa può essere una scelta intelligente sotto molti punti di vista, primo tra tutti quello economico, ma come spesso accade è più facile a dirsi che a farsi.

Affittare casa può essere una scelta intelligente sotto molti punti di vista, primo tra tutti quello economico, come ogni argomento però, anche la messa a reddito tramite affitto, necessita di essere conosciuto e approfondito in ogni sua sfaccettatura per non commettere errori e incappare in spiacevoli sorprese.
Perciò se stai pensando investire in un acquisto immobiliare per la messa a reddito o di affittare la tua casa ma non sai cosa questo potrebbe implicare, in questo articolo, cercheremo di approfondire gli aspetti principali, tra cui i requisiti, le diverse tipologie di contratto e le varie possibilità di supporto che puoi trovare se ne hai bisogno.

Andiamo per gradi partendo dall’inizio.

Requisiti

I requisiti per poter affittare la tua casa in modo regolare, non sono molti, ma devono essere assolutamente rispettati e verificabili. Innanzi tutto è necessario dimostrare la corretta funzionalità dell’immobile, ovvero che:

• tutti gli impianti siano a norma e funzionanti (acqua, luce, riscaldamento ecc. ecc.);
• se l’alloggio viene affittato arredato, che tutte le sue parti (elettrodomestici, caldaietta, mobili, ecc.) siano funzionanti;
• i locali interni alla casa, siano in buono stato.

Per quanto riguarda invece i requisiti di natura più amministrativa, per affittare casa, è sufficiente dimostrare che su di essa non gravino pignoramenti.

Un altro requisito fondamentale, è rappresentato dall’APE, Attestato di certificazione energetica in quanto questo parametro può far oscillare significativamente il canone di affitto.

Si tratta di un documento obbligatorio da mostrare all’inquilino, redatto da un Certificatore Abilitato e indipendente, che descrive la prestazione energetica dell’edificio, in pratica più la classe energetica sarà alta, più il canone di affitto potrà salire, con una classe energetica bassa invece, inevitabilmente scenderà, in quanto è previsto un consumo energetico (e quindi una maggiore spesa per le utenze) maggiore da parte dei futuri inquilini.

Per sapere se rispetti i requisiti sopra citati, in modo veloce e sicuro, un consiglio molto utile è sempre quello di affidarsi a dei professionisti del settore, che potranno aiutarti a fare tutte le verifiche che servono e consigliarti per le eventuali soluzioni. Più avanti vedremo a chi è possibile rivolgersi in sicurezza.

Una volta verificato se rispetti tutti i requisiti necessari, non resta che sapere qual è tipologia di contratto di affitto che fa più al caso tuo.

Vediamo insieme quelle più diffuse.

Tipologia contratti di affitto

Esistono diverse tipologie di contratti di affitto, e quindi a diverse tipologie corrispondono diversi vincoli e diverse opportunità sia da parte del locatore, che dell’inquilino.

Sulla scena però quelle principali e maggiorante utilizzate sono:

• contratto di affitto a canone libero: è la tipologia più diffusa e il canone è un libero accordo tra locatore e inquilino stabilito in base ai prezzi di mercato. Il contratto di durata minima di 4 anni, automaticamente rinnovabile per altri 4 alle stesse condizioni, salvo alcune casistiche particolari (es. vendita, utilizzo proprio o per parenti di primo grado, ecc.). E’ comunemente conosciuto come contratto “quattro più quattro”.

• Contratto a canone concordato: in questo caso il valore del canone di affitto non è un libero accordo tra le parti, ma è vincolato ad alcuni parametri stabiliti dal Comune in cui è situato l’alloggio (Patti Territoriali).  Tali parametri considerano vari aspetti (es. stato di manutenzione, dotazione di ascensore, presenza di garage, tipo di riscaldamento, ecc.) e consentono di fissare l’affitto entro certi valori massimi normalmente significantemente più bassi del canone libero, a fronte di sgravi fiscali per il proprietario e per l’inquilino che fissa la residenza anagrafica nell’alloggio. Questi contratti hanno durata 3+2 (con le stesse clausole di mancato rinnovo viste per il 4+4).

• Contratto di affitto transitorio: questa tipologia di contratti può avere durata massima di 18 mesi ed è pensata per persone che hanno esigenze abitative temporanee (tipicamente studenti e lavoratori fuori sede) clausola che va specificata nel contratto.

• Contratto di affitto a studenti universitari: È un contratto specifico per studenti che hanno la sede di residenza in una città diversa dalla città in cui si recano a studiare (caratteristica che va dimostrata); a fronte di un affitto più contenuto per gli studenti (discorso analogo al contratto concordato) consente al proprietario una tassazione più favorevole. La durata possibile va dai sei mesi ai tre anni, con rinnovo automatico pari alla durata originaria.

E’ importante sapere che qualunque tipologia di contratto che sceglierai, questo deve essere registrato dal proprietario o dall’inquilino all’Agenzia delle Entrate entro 30 gg dalla firma. Se la registrazione avviene dopo 30 giorni dalla stipula, verranno applicate sanzioni in fase di registrazione.

I partner per affittare la tua casa

Tradizionalmente i percorsi per mettere a reddito un immobile sono sempre stati due, il fai da te o l’agenzia immobiliare.

Come abbiamo visto le verifiche, le scelte e gli adempimenti non sono pochissimi e sono facili gli errori che possono costare caro sia in termini economici che di tranquillità, per questo il consiglio è quello di rivolgersi a dei professionisti che ti affianchino in tutte la fasi del processo dalla ricercca dell’inquilino fino alla registrazione del contratto di locazione.

Ovviamente questi professionisti hanno un costo, che in genera si aggira, per il proprietario su un valore pari a  una o due mensilità del canone richiesto + IVA.

In tempi relativamente recenti è nata anche una “terza via” alle possibilità di supporto ai proprietari, la terza via sono le società immobiliari, organizzazioni di professionisti con competenze  e attività multiple in grado di offrire supporto anche dopo la conclusione del contratto aiutando il proprietario nella gestione ordinaria degli inquilini.

Per saperne di più sul funzionamento e il supporto che queste società possono offrire leggi il nostro blog…

Come vedi c’è molto da sapere su come affittare casa e spero che questo articolo ti sia stato utile, quindi sei realmente intenzionato ad investire in questo mercato, il consiglio è quello di farlo nel modo più preciso e regolare possibile.